Refinanțarea ipotecii dvs. înseamnă practic că schimbați vechea ipotecă cu una nouă și, eventual, cu un nou sold.
Când vă refinanțați ipoteca, banca sau creditorul plătește vechea ipotecă cu cea nouă; acesta este motivul pentru care refinanțarea către termen.
Majoritatea debitorilor aleg să refinanțeze pentru a-și reduce dobânda și a scurta termenul de rambursare sau pentru a profita de posibilitatea de a converti o parte din capitalurile pe care le-au câștigat în casa lor în numerar.
Există două tipuri principale de refinanțare: refinanțarea ratei și a termenului și refinanțarea cash-out.
Ce este refinanțarea?
Refinanțarea este procesul de înlocuire a unei ipoteci existente cu un împrumut nou. De obicei, oamenii își refinanțează ipoteca pentru a reduce plățile lunare, pentru a reduce rata dobânzii sau pentru a-și schimba programul de împrumut de la o ipotecă cu rată ajustabilă la o ipotecă cu rată fixă. În plus, unii oameni au nevoie de acces la numerar pentru a finanța proiecte de renovare a locuințelor sau pentru a achita diverse datorii și își vor valorifica capitalul propriu pentru a obține o refinanțare a numerarului.
Indiferent de obiectivul dvs., procesul real de refinanțare funcționează la fel ca atunci când ați solicitat prima ipotecă - va trebui să vă alocați timp pentru a vă cerceta opțiunile de împrumut, a aduna documentele financiare corecte și a trimite o cerere de refinanțare a ipotecii. înainte de a putea fi aprobat.
Avantajele unei refinanțări a casei
Există mai multe motive pentru a vă refinanța ipoteca. Unele dintre beneficiile posibile includ:
- Reduceți plata lunară *. In conformitate Un studiu , proprietarul mediu poate economisi 160 USD sau mai mult pe lună cu o refinanțare. Cu o plată lunară mai mică, puteți face economiile către alte datorii și alte cheltuieli sau puteți aplica aceste economii la plata ipotecară lunară și puteți achita împrumutul mai repede.
- Eliminați asigurarea ipotecară privată (PMI). Unii proprietari care au suficient capital propriu sau capital propriu plătit nu vor fi obligați să plătească pentru asigurarea ipotecară care le va reduce plata lunară totală.
- Reduceți durata împrumutului. Pentru proprietarii de case care au încheiat o ipotecă la începutul carierei, o ipotecă pe 30 de ani ar fi putut avea un sens financiar mai mare. Dar pentru cei care doresc să își achite ipoteca mai devreme, reducerea termenului de împrumut poate fi o opțiune atractivă.
- Trecerea de la un credit ipotecar cu rată ajustabilă la un împrumut cu rată fixă. Când aveți un credit ipotecar cu rată ajustabilă, plata dvs. se poate ajusta în sus sau în jos pe măsură ce ratele dobânzii se schimbă. Trecerea la un împrumut cu rată fixă cu plăți lunare fiabile și stabile le poate oferi proprietarilor siguranța de a ști că plata lor nu se va schimba niciodată.
- Consolidați prima linie de credit ipotecară și de capital propriu (HELOC). Transformându-le într-o singură plată lunară, vă puteți simplifica finanțele și vă puteți concentra asupra unei singure datorii. HELOC-urile au adesea rate ajustabile, astfel încât refinanțarea într-un împrumut cu rată fixă ar putea economisi bani pe termen lung.
- Folosiți capitalul propriu din casa dvs. pentru a obține bani. Odată cu creșterea valorilor locuințelor, este posibil să aveți suficient capital propriu pentru a obține o refinanțare a încasării. Acești bani pot fi folosiți pentru finanțarea îmbunătățirilor locuințelor, achitarea datoriilor sau finanțarea achizițiilor mari.
Riscurile refinanțării împrumuturilor
În funcție de obiectivele și situația financiară, refinanțarea poate să nu fie întotdeauna cea mai bună opțiune. În timp ce refinanțarea oferă multe avantaje, va trebui să cântăriți și riscurile.
De exemplu, refinanțarea ipotecii dvs. reîncepe în general procesul de rambursare. Deci, dacă aveți cinci ani pentru a achita un împrumut pe 30 de ani și decideți să încheiați o nouă ipotecă pe 30 de ani, veți plăti ipoteca timp de 35 de ani. Pentru unii proprietari de case, acesta este un plan bun, dar dacă aveți deja, să zicem, 10 sau 20 de ani pe ipotecă, este posibil ca dobânda pe viață să nu merite costurile suplimentare.
În aceste cazuri, mulți proprietari refinanțează cu un împrumut pe termen scurt care nu le va extinde plățile ipotecare, cum ar fi o ipotecă pe 20 sau 15 ani (care oferă adesea rate mai mici decât împrumuturile pe 30 de ani.).
În general, refinanțarea este o opțiune bună dacă noua rată a dobânzii este mai mică decât rata dobânzii la ipoteca dvs. curentă și suma totală a economiilor depășește costul refinanțării. De exemplu, dacă rămâneți 390.000 USD pentru un împrumut de 400.000 USD la 4,25%, înlocuirea ipotecii dvs. actuale cu 3,75% poate duce la economii de 162 USD pe lună comparativ cu împrumutul anterior. *
* La refinanțarea împrumutului existent, costurile totale de finanțare pot fi mai mari pe durata de viață a împrumutului.
Întrebări frecvente privind refinanțarea
Înainte de a opta pentru refinanțare, este important să fii pregătit. Pentru a vă evalua disponibilitatea pentru refinanțare, luați în considerare următoarele întrebări.
Ar trebui să refinanțez dacă intenționez să locuiesc în casa mea încă câțiva ani?
La fel ca atunci când ți-ai cumpărat inițial casa, va trebui să plătești taxe, impozite și costuri de închidere pentru ipoteca ta de refinanțare. Este important să stabiliți cât timp va dura până când va fi refinanțat un credit ipotecar. Punctul de rentabilitate este punctul în care economiile lunare create prin refinanțarea unui credit ipotecar depășesc costul refinanțării.
Potrivit Biroului pentru protecția financiară a consumatorilor, trebuie să luați în considerare cât timp va dura până când economiile lunare vor plăti costul refinanțării. Examinați costurile de închidere pe care le-ați plătit pentru împrumutul inițial pentru locuință. Costurile de refinanțare pot fi aproximativ aceleași. O regulă obișnuită este să procedați numai dacă noua rată a dobânzii vă economisește suma respectivă timp de aproximativ doi ani (cu alte cuvinte, dacă vă pierdeți egalitatea în aproximativ doi ani).
Așadar, asigurați-vă că faceți calculele și înțelegeți cum vă va afecta noul împrumut.
Cum îmi afectează refinanțarea scorul de credit?
Scorul dvs. de credit nu numai că vă ajută să determinați aprobarea de refinanțare a ipotecii, ci și rata dobânzii pe care o va oferi creditorul dvs. Pur și simplu, cu cât scorul dvs. de credit este mai mare, cu atât rata dobânzii este mai mică.
De exemplu, un împrumutat cu o valoare medie a împrumutului de 250.000 USD și un scor de credit de 640 poate plăti cu aproximativ 2.500 USD mai mult pe an ca dobândă decât un împrumutat cu un scor de credit de 760 . În cazul în care scorul dvs. de credit a scăzut de la prima obținere a creditului ipotecar, vă puteți aștepta să plătiți rate mai mari, ceea ce poate anula orice potențial avantaj al refinanțării.
Care este soldul rămas al împrumutului meu?
Înainte de a semna o nouă ipotecă, va trebui să evaluați soldul curent al împrumutului. Dacă sunteți în prezent în al 15-lea an de împrumut pe 30 de ani, vă recomandăm să explorați opțiunile de refinanțare pe termen mai scurt. Acest lucru are sens pentru mulți proprietari, deoarece le permite să profite de tarife scăzute din punct de vedere istoric, fără a întârzia data de plată, ceea ce poate oferi deseori economii substanțiale. *
Am nevoie de flexibilitate sau de un program de plată rigid?
O utilizare obișnuită a refinanțării este de a scurta durata de viață a unui împrumut și de a-l achita mai repede. Dacă ratele dobânzii ipotecare actuale sunt mai mici decât rata actuală a dobânzii dvs., este obișnuit să aveți o sumă de plată lunară similară, reducând în același timp anii ipotecii dvs.
De exemplu, proprietarii de case cu o ipotecă pe 30 de ani pot refinanța un împrumut pe 15 ani. Aceasta poate fi o alegere excelentă, dar există lucruri de luat în considerare:
În primul rând, majoritatea creditorilor vă vor permite să vă achitați ipoteca mai devreme. Așadar, dacă doriți să achitați împrumutul pe 30 de ani în 15 ani cu plăți suplimentare, este posibil să o puteți face. Acest lucru vă poate ajuta să construiți mai repede principalul și să economisiți la plata dobânzilor. Dacă circumstanțele se schimbă și timpul devine dificil, sunteți liber să reveniți la plata inițială a contractului pe 30 de ani.
Pe de altă parte, un împrumut pe 15 ani oferă, în general, economii chiar mai mari de dobânzi și vă poate ajuta, de asemenea, să construiți rapid capitaluri proprii, astfel încât să vă puteți deține casa gratuit și fără a plăti mai devreme decât mai târziu.
Este disponibilă refinanțarea pentru împrumuturile FHA, VA, Jumbo sau USDA?
Da, în funcție de situația dvs. actuală, una dintre aceste opțiuni ar putea avea sens pentru dvs. În plus, dacă aveți în prezent un împrumut convențional, FHA, VA, Jumbo sau USDA, există opțiuni disponibile care includ mai multe programe simplificate de refinanțare. Programele simplificate de refinanțare oferă un proces de aprobare simplificat prin reducerea sau eliminarea multor dintre veniturile, creditele sau evaluările de evaluare care sunt incluse în programele standard de refinanțare.
Programul de optimizare al VA se numește Refinanțare cu reducere a ratei dobânzii sau IRRRL. Este important de menționat că împrumuturile optimizate de refinanțare pot să nu permită o opțiune de retragere de numerar. De asemenea, la fel ca alte opțiuni de refinanțare, împrumuturile simplificate de refinanțare se pot adăuga la costul total pe durata de viață a împrumutului.
Este momentul potrivit pentru a refinanta?
În cele din urmă, este esențial să examinați numerele pentru a vedea dacă refinanțarea are sens pentru dvs. Chiar dacă nu ați reușit să refinanțați în trecut, programele și ratele de împrumut se schimbă întotdeauna. Aceste modificări, alături de creșterea valorilor casei pe diferite piețe, vă pot permite să reduceți rata sau plățile lunare.
Dar nu trebuie să o faci singur! Ofițerii de împrumut PennyMac sunt întotdeauna gata să vă răspundă la întrebări și să vă ghideze pe calea către o refinanțare de succes.
Refinanțarea la curs și la termen
Într-o refinanțarea de rata și termenul, veți obține în mod normal o nouă ipotecă cu o rată a dobânzii mai mică, precum și posibil un termen de plată mai scurt (30 de ani schimbați la 15 ani).
Cu ratele dobânzii istorice scăzute recent, refinanțarea ipotecii dvs. pe 30 de ani într-o ipotecă pe 15 ani poate ajunge la plăți lunare similare cu împrumutul inițial. Acest lucru se datorează sumei mai mici de dobândă pe care ați plăti-o pentru noua ipotecă, deși plățile ipotecare pe 15 ani sunt de obicei mai mari decât împrumuturile pe 30 de ani.
Adevărul despre ipotecă afirmă că este important să vă asigurați că vă găsiți punctul de echilibru înainte de a decide să vă refinanțați rata actuală a ipotecii. Acest lucru se întâmplă în principal atunci când costurile de refinanțare sunt recuperate prin cea mai mică plată lunară a ipotecii.[1].
Refinanțare cu retragere de numerar
În cadrul unei refinanțări de încasare, puteți refinanța până la 80 la sută din valoarea curentă a casei dvs. în numerar. De aceea se numește refinanțare de tip cash-out. Deci, să presupunem că locuința dvs. este evaluată la 100.000 USD și că datorați 60.000 USD pentru împrumutul dvs. Banca sau creditorul vă poate oferi, în calitate de împrumutat calificat, 20.000 USD în numerar, ceea ce face ca noua ipotecă să fie 80.000 USD.
În cadrul unei refinanțări de încasare, nu economisiți întotdeauna bani prin refinanțare, dar primiți o formă de împrumut la o dobândă mai mică pentru numerarul necesar. Motivele pentru care ați luat o rafină de încasare ar putea fi faptul că s-ar putea să doriți să săpați o piscină nouă pentru pensionarea din curtea din spate sau să mergeți într-o vacanță de vis.
Rețineți că luarea unui credit ipotecar încasat crește valoarea dreptului de garanție[2]. Acest lucru ar putea însemna plăți mai mari și / sau pe termen mai lung. Amintiți-vă că nu sunt bani gratuiți și trebuie să îi plătiți înapoi creditorului.
Decizia de a-ți refinanța creditul ipotecar nu trebuie luată cu ușurință. Luați în considerare costul refinanțării față de economiile în schimb. Discutați cu un planificator financiar dacă sunteți îngrijorat dacă ar trebui sau nu să refinanțați, împreună cu alte opțiuni disponibile.
Cuprins
- Ce este refinanțarea?
- Avantajele unei refinanțări a casei
- Riscurile refinanțării împrumuturilor
- Întrebări frecvente privind refinanțarea
- Ar trebui să refinanțez dacă intenționez să locuiesc în casa mea încă câțiva ani?
- Cum îmi afectează refinanțarea scorul de credit?
- Care este soldul rămas al împrumutului meu?
- Am nevoie de flexibilitate sau de un program de plată rigid?
- Este disponibilă refinanțarea pentru împrumuturile FHA, VA, Jumbo sau USDA?
- Este momentul potrivit pentru a refinanta?
- Refinanțarea la curs și la termen
- Refinanțare cu retragere de numerar
- Ajutor pentru cumpărătorii de case pentru prima dată în Florida
- Ce documente am nevoie pentru a cumpăra o casă în ...
- De cât credit am nevoie pentru a cumpăra o casă?
- Cerințe pentru cumpărarea unei case mobile în Statele Unite
- Cerințe pentru a cumpăra o casă în Statele Unite - Ghid
- Exemplu de a face o ofertă contra-cumpărare de locuințe